買賣房屋之流程

買賣房屋之流程
在台灣通常買賣房屋時可分為四個階段：簽約、用印、完稅及交屋;各階流程及應備文件說明如下：
（一）簽約
買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經代書見證簽約之程序
簽約時買方須備證件及款項
· 印章
· 身份證（或授權書、被授權人身分證）
· 簽約款
(二)用印
買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。
用印流程
＊用印時買方須備證件及款項
1.印鑑章
2.印鑑證明2份（6個月內）
3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
4.預繳規費2至3萬元整予代書
· 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件
· 稅捐收件：增值稅自用件（20個工作天）;增值稅一般件（7個工 作天）
＊若買方需貸款，應於用印同時
· 買方於用印時決定貸款銀行
· 由代書整理報稅及貸款資料後送件
· 稅捐收件：增值稅自用件（20個工作天）
· 增值稅一般件（7個工作天）
· 銀行收件：審查、估價、對保、用印（約2至3星期）
(三)完稅
當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。
· 買方須備證件及款項
1. 印鑑章
2. 簽立商業本票
3. 繳納契稅（現金1日內，支票3日內）
4. 完稅款
· 過戶、設定送件
(四)交屋
房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等，稅費、水電瓦斯管理費分算。

付款方式
房屋之價金也按上述四個階段分次給付給出賣人：
1.若買受人有充裕之資金付款時：
(1)買賣雙方委由仲介公司辦理：買方應於簽約、用印、完稅時各交一成價金，其餘七成尾款在交屋時繳清。
(2)買賣雙方自行買賣時則於簽約、用印、完稅階段共繳成交總之五成，剩餘之五成尾款於交屋時繳清。
2.若買受人無充裕之資金而應向銀行貸款時：
(1)購買預售屋：自備款為總價之一成，其餘九成可向銀行貸款。
(2)購買中古屋：自備款為總價之三成，其餘七成可向銀行貸款。

四、應繳納之稅費
1.賣方：土地增值稅
2.買方：契稅（契價×6%）、登記規費（1/1000）、印花稅（1/1000）、過戶登記代書費（土地一筆或建物一棟；每件9000~12000元）、設定登記代書費（一個順位3000~5000）、房屋火險費、貸款徵信查詢費。

五、 取得不動產後再轉售該筆不動產時之所得稅負擔：
※在台灣投資不動產之所得負擔，概述如下：
(一) 就土地之部分台灣法律目前僅課徵兩次移轉時買賣價金價差依累進稅率計算之土地增值稅，由於已課徵土地增值稅，故該價差部份不列入個人綜合所得稅。
房屋部分二次移轉中間之價差則列入所得課稅。